Nicht jede Sanierung erhöht den Preis, und einige erhöhen ihn weniger als sie kosten. Der Unterschied liegt darin, ob ein Käufer die Maßnahme sonst selbst machen müsste.
Die Regel dahinter
Eine Maßnahme bildet sich im Preis ab, wenn sie ein Risiko beseitigt, das der Käufer sonst einpreisen würde. Ein neues Dach, eine neue Heizung, eine erneuerte Elektroinstallation gehören dazu.
Eine Maßnahme bildet sich kaum ab, wenn sie Geschmack ist. Eine hochwertige Küche, ein bestimmter Bodenbelag oder ein Bad in einer besonderen Farbe treffen den nächsten Eigentümer selten.
Prüfen Sie deshalb vor jeder Investition: Würde ein Käufer diese Maßnahme innerhalb der nächsten 5 Jahre selbst machen müssen? Bei ja bildet sie sich ab, bei nein meistens nicht.
| Punkt | Wert |
|---|---|
| Bildet sich ab | Dach, Heizung, Elektroinstallation |
| Bildet sich kaum ab | Küche, Bodenbelag, farbiges Bad |
| Prüffrage | müsste ein Käufer das in 5 Jahren selbst machen |
| Pflichtangabe im Inserat | Energieeffizienzklasse bei Wohngebäuden |
| Weitere Pflichtangaben | Art des Ausweises, Endenergiewert, Energieträger, Baujahr |
| Neue Wirkungsebene | Zahl der Anfragen, nicht nur der Preis |
| Rechenbeispiel | 20.000 Euro Investition gegen 15.000 Euro Mehrerlös |
| Zusätzlich zu berücksichtigen | verkürzte Vermarktungszeit |
| Haltekosten je Jahr | häufig 0,5 bis 1 Prozent des Wertes |
| Lohnt fast immer | Aufräumen, streichen, sichtbare Kleinreparaturen |
| Wirkt ohne Handwerker | vollständige Unterlagenmappe |
Warum die Energieeffizienz sichtbar geworden ist
Seit die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen gelten, steht die Energieeffizienzklasse bei Wohngebäuden in jedem Inserat, zusammen mit Art des Ausweises, Endenergiewert, wesentlichen Energieträgern und Baujahr.
Damit ist die energetische Qualität kein Detail im Gespräch mehr, sondern ein Vergleichsmerkmal in der Trefferliste. Ein Objekt mit schlechter Klasse wird nicht mehr erst bei der Besichtigung aussortiert, sondern vorher.
Das verändert die Rechnung: Eine energetische Maßnahme wirkt heute auf 2 Ebenen, auf den Preis und auf die Zahl der Anfragen. Die zweite Ebene ist neu und wird in Kalkulationen häufig vergessen.
Wie gerechnet wird
Setzen Sie die Investition gegen den erwarteten Mehrerlös und gegen die verkürzte Vermarktungszeit. Eine Maßnahme, die 20.000 Euro kostet und 15.000 Euro Mehrerlös bringt, kann sich dennoch lohnen, wenn sie die Vermarktung um 3 Monate verkürzt.
Rechnen Sie die Haltekosten mit: Zinsen, Hausgeld oder Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung. In vielen Fällen liegen sie zwischen 0,5 und 1 Prozent des Wertes je Jahr, und 3 Monate sind ein Viertel davon.
Und rechnen Sie den Fall ohne Maßnahme sauber durch. Ein Käufer, der ein neues Dach einpreist, setzt dafür regelmäßig einen höheren Betrag an, als der Eigentümer tatsächlich zahlen müsste.
Was vor dem Verkauf fast immer lohnt
Aufräumen und streichen. Beides kostet wenig und verändert den ersten Eindruck, der über die Zahl der Zweitbesichtigungen entscheidet.
Kleinreparaturen, die sichtbar sind: ein tropfender Hahn, eine klemmende Tür, ein Fleck an der Decke. Jeder einzelne davon erzeugt beim Interessenten die Frage, was sonst noch nicht in Ordnung ist.
Und die vollständige Unterlagenmappe. Sie kostet keine Handwerkerstunde und wirkt auf die Kaufentscheidung stärker als die meisten baulichen Maßnahmen, weil sie Unsicherheit beseitigt.
Quellen
Häufige Fragen
Welche Sanierungen bilden sich im Preis ab?
Die, die ein Risiko beseitigen: Dach, Heizung, Elektroinstallation. Geschmacksfragen wie eine Küche kaum.
Warum steht die Energieeffizienzklasse im Inserat?
Weil sie bei Wohngebäuden zu den Pflichtangaben gehört. Damit ist sie ein Vergleichsmerkmal in der Trefferliste.
Wie rechnet man eine Maßnahme?
Investition gegen Mehrerlös und gegen verkürzte Vermarktungszeit, unter Berücksichtigung der Haltekosten von 0,5 bis 1 Prozent je Jahr.
Was lohnt fast immer?
Aufräumen, streichen, sichtbare Kleinreparaturen und eine vollständige Unterlagenmappe.