Die Teilungserklärung entscheidet, wer welche Reparatur zahlt. Wer sie vor dem Kauf nicht liest, entdeckt die Antwort beim ersten Wasserschaden.
Was die Erklärung regelt
Sie teilt das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile und verbindet mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen.
Was nicht ausdrücklich zum Sondereigentum gehört, ist Gemeinschaftseigentum. Diese Auffangregel ist die wichtigste Lesehilfe: Im Zweifel gehört ein Bauteil allen.
Zum Sondereigentum können bestimmte Bestandteile nicht gehören, wenn sie für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder wenn sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Das gilt auch dann, wenn die Erklärung etwas anderes sagt.
Die Bauteile, um die gestritten wird
Fenster. Sie liegen in der Fassade, also im Gemeinschaftseigentum, während die Innenseite häufig dem Sondereigentum zugeordnet ist. Wer welche Sanierung zahlt, steht dann in der Erklärung und nicht im Gesetz.
Balkon. Die Bodenplatte und die Abdichtung sind regelmäßig Gemeinschaftseigentum, der Bodenbelag darüber Sondereigentum. Bei einer undichten Abdichtung entscheidet genau diese Trennung über eine fünfstellige Summe.
Heizungsstränge, Wasserleitungen und Elektroleitungen. Die Faustregel lautet: ab dem Abzweig in die Wohnung Sondereigentum, davor Gemeinschaftseigentum. Die Erklärung kann das anders regeln, und deshalb ist sie zu lesen.
Und Sondernutzungsrechte an Stellplätzen, Gartenanteilen oder Kellerräumen. Sie sind kein Eigentum, sondern ein Nutzungsrecht, und sie sind für den Kaufpreis dennoch erheblich.
| Punkt | Regel oder Wert |
|---|---|
| Grundstruktur | Miteigentumsanteil plus Sondereigentum an bestimmten Räumen |
| Auffangregel | was nicht Sondereigentum ist, ist Gemeinschaftseigentum |
| Zwingend gemeinschaftlich | Bestandteile, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind |
| Fenster | Fassade gemeinschaftlich, Innenseite häufig Sondereigentum |
| Balkon | Abdichtung gemeinschaftlich, Belag Sondereigentum |
| Leitungen | ab Abzweig in die Wohnung Sondereigentum |
| Sondernutzungsrecht | Nutzungsrecht, kein Eigentum |
| Prüfpunkt 1 | Aufteilungsplan gegen Besichtigung |
| Prüfpunkt 2 | abweichende Kostenverteilung |
| Prüfpunkt 3 | Zustimmungserfordernisse |
| Unterlagen | Erklärung, 3 Protokolle, Wirtschaftsplan, Abrechnung, Rücklage |
| Beschaffungszeit | 2 bis 3 Wochen über den Verwalter |
Was Sie beim Lesen prüfen
Erstens den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Stimmt die Nummerierung mit dem überein, was besichtigt wurde? Vertauschte Kellerräume sind ein häufiger und langwieriger Streitpunkt.
Zweitens die Kostenverteilung. Sie kann vom gesetzlichen Maßstab abweichen, etwa bei Aufzugskosten oder bei Heizkosten, und diese Abweichung wirkt sich jedes Jahr aus.
Drittens Öffnungsklauseln und Zustimmungserfordernisse: Braucht eine Vermietung, eine bauliche Veränderung oder eine gewerbliche Nutzung die Zustimmung des Verwalters oder der Gemeinschaft? Das entscheidet über die Verwertbarkeit.
Was in die Unterlagenmappe gehört
Die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlung, der aktuelle Wirtschaftsplan, die Hausgeldabrechnung und der Stand der Erhaltungsrücklage.
Diese 5 Dokumente beantworten fast jede Frage eines Käufers. Ohne sie entstehen Rückfragen, die den Prozess je Fall um 1 bis 2 Wochen verlängern.
Rechnen Sie 2 bis 3 Wochen Beschaffungszeit über den Verwalter ein, in Einzelfällen länger. Das ist der Grund, warum diese Anforderung am Tag der Auftragsannahme hinausgehen sollte und nicht erst, wenn ein Interessent fragt.
Quellen
Häufige Fragen
Was ist Gemeinschaftseigentum?
Alles, was nicht ausdrücklich Sondereigentum ist, sowie Bestandteile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind.
Wem gehört der Balkon?
Die Abdichtung ist regelmäßig Gemeinschaftseigentum, der Bodenbelag Sondereigentum. Genau das entscheidet bei einem Schaden.
Was ist ein Sondernutzungsrecht?
Ein Nutzungsrecht, kein Eigentum. Für den Kaufpreis ist es trotzdem erheblich.
Welche Unterlagen gehören dazu?
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, 3 Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage.