Die wichtigste Frist beim Kauf ist keine Zahlungsfrist, sondern die Vorlauffrist für den Entwurf. Wer sie unterschreitet, verschiebt den Termin oder muss die Gründe protokollieren lassen.
Die Zwei-Wochen-Frist
Der beabsichtigte Vertragstext soll dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stehen. Diese Frist dient der Prüfung und ist keine Formalie.
Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe hierfür in der Niederschrift angegeben werden. Das passiert und ist zulässig, es ist aber nichts, was man planen sollte.
Rechnen Sie deshalb rückwärts: Termin minus 14 Tage ist der späteste Zeitpunkt für den vollständigen Entwurf, und der Entwurf braucht wiederum vollständige Unterlagen. Planen Sie insgesamt 4 bis 6 Wochen vom Kaufentschluss bis zur Beurkundung.
| Punkt | Wert |
|---|---|
| Entwurf beim Verbraucher | im Regelfall 2 Wochen vor der Beurkundung |
| Bei Unterschreitung | Gründe sollen in der Niederschrift stehen |
| Planung insgesamt | 4 bis 6 Wochen vom Entschluss bis zur Beurkundung |
| Dauer des Verlesens | 45 bis 75 Minuten bei einer Wohnung |
| Fragen | während des Verlesens, nicht erst am Ende |
| Anwesenheit | beide Parteien oder wirksam Bevollmächtigte |
| Üblich beim Käufer | Beurkundung und Vollzug |
| Üblich beim Verkäufer | Lastenfreistellung |
| Haftung gegenüber dem Notar | beide Parteien |
| Häufigster Verzögerungsgrund | fehlende Unterlagen |
| Zweithäufigster | spät entdeckte Belastungen im Grundbuch |
Der Ablauf des Termins
Der Notar verliest den Vertrag vollständig. Bei einem üblichen Kaufvertrag über eine Wohnung dauert das 45 bis 75 Minuten, bei komplexeren Sachverhalten länger.
Fragen sind während des Verlesens zulässig und erwünscht. Wer erst am Ende fragt, verlängert den Termin, weil einzelne Passagen erneut aufgerufen werden müssen.
Anwesend sein müssen beide Parteien oder wirksam Bevollmächtigte. Eine Vollmacht muss spätestens zum Termin vorliegen, und ihre Reichweite gehört vorher geklärt.
Wer welche Kosten trägt
Üblich ist: Der Käufer trägt die Kosten der Beurkundung und des Vollzugs, der Verkäufer die Kosten der Lastenfreistellung, also der Löschung eingetragener Rechte.
Diese Verteilung ist Vertragsinhalt und keine gesetzliche Vorgabe. Sie gehört deshalb vor der Beurkundung besprochen und nicht während des Verlesens entdeckt.
Gegenüber dem Notar haften beide Parteien für die Gebühren. Die interne Verteilung ändert daran nichts, und dieser Punkt überrascht regelmäßig.
Was der Makler vorbereiten kann
Eine vollständige Unterlagenmappe vor der Entwurfsanforderung. Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum die Zwei-Wochen-Frist gerissen wird.
Eine Klärung der Belastungen im Grundbuch, bevor der Entwurf angefordert wird. Eine Grundschuld, die erst im Entwurf auffällt, kostet 1 bis 2 Wochen.
Und eine schriftliche Bestätigung, dass beide Seiten den Entwurf erhalten haben, mit Datum. Sie ist im Zweifel der Beleg dafür, dass die Frist eingehalten wurde.
Legen Sie sich dafür eine feste Rückwärtsrechnung an: Beurkundungstermin minus 14 Tage ergibt den Entwurfsversand, minus weitere 7 bis 10 Tage die Anforderung beim Notar, minus nochmals 5 Tage die Vollständigkeit der Unterlagen. Das sind rund 4 Wochen, in denen 3 Zwischenschritte sitzen, und jeder einzelne davon verschiebt sonst den Termin.
Quellen
Häufige Fragen
Wie lange vorher muss der Entwurf vorliegen?
Im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung. Bei Unterschreitung sollen die Gründe in der Niederschrift stehen.
Wie lange dauert ein Notartermin?
Das Verlesen dauert bei einer Wohnung 45 bis 75 Minuten, bei komplexeren Verträgen länger.
Wer trägt welche Kosten?
Üblicherweise der Käufer Beurkundung und Vollzug, der Verkäufer die Lastenfreistellung. Gegenüber dem Notar haften beide.
Was verzögert Termine am häufigsten?
Fehlende Unterlagen und spät entdeckte Belastungen im Grundbuch.