Die härteste Regel ist nicht die Obergrenze, sondern die Auskunftspflicht. Wer sie versäumt, verliert die Ausnahme, auf die er sich stützen wollte, und zwar für zwei Jahre.
Die Auskunftspflicht
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung unaufgefordert Auskunft zu erteilen, soweit er sich auf eine der Ausnahmen berufen will.
Unaufgefordert heißt: ohne dass der Mieter fragt. Vor der Vertragserklärung heißt: bevor der Mieter unterschreibt, nicht gleichzeitig und nicht danach.
Alle Erklärungen bedürfen der Textform. Ein Gespräch bei der Besichtigung erfüllt die Pflicht nicht, auch wenn alle Beteiligten sich einig sind, dass es stattgefunden hat.
Die Rechtsfolge
Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich nicht auf eine zulässige höhere Miete nach den Ausnahmevorschriften berufen. Die Ausnahme fällt damit weg, nicht nur die Auskunft.
Holt er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nach, kann er sich erst zwei Jahre nach der Nachholung darauf berufen. Zwei Jahre sind bei einem laufenden Mietverhältnis eine erhebliche Zeit.
Für den Mieter gilt eine eigene Grenze: Rückzahlung kann er nur unter bestimmten Voraussetzungen geltend machen, und die Vorschrift nennt in diesem Zusammenhang einen Zeitraum von mehr als 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses.
| Punkt | Vorgabe |
|---|---|
| Zeitpunkt | vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters |
| Art | unaufgefordert, ohne Nachfrage |
| Form | Textform |
| Gegenstand | Vormiete, Modernisierungen, Neuvermietung nach Stichtagen |
| Folge ohne Auskunft | keine Berufung auf die zulässige höhere Miete |
| Nach Nachholung | Berufung erst 2 Jahre später möglich |
| Frist im Zusammenhang mit der Rückzahlung | mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses |
| Ablageort | eigenes Dokument, nicht im Mietvertrag |
| Vorbereitung durch den Makler | 3 Fragen an den Eigentümer, 10 Minuten |
| Zu dokumentieren | Datum der Auskunft und der Vertragserklärung |
Worüber Auskunft zu erteilen ist
Über die Vormiete, über durchgeführte Modernisierungen und über eine Neuvermietung nach bestimmten Stichtagen. Welche dieser Angaben nötig sind, hängt davon ab, auf welche Ausnahme sich der Vermieter stützen will.
Praktisch heißt das: Prüfen Sie zuerst, welche Ausnahme greifen soll, und leiten Sie daraus die Auskunft ab. Wer alle 3 Punkte pauschal beantwortet, ohne die Anspruchsgrundlage zu kennen, erzeugt Angaben ohne Bezug.
Halten Sie die Auskunft in einem eigenen Dokument fest, nicht im Mietvertrag. Sie muss vor der Vertragserklärung vorliegen, und ein Bestandteil des Vertrags liegt definitionsgemäß nicht davor.
Was der Makler beitragen kann
Eine Abfrage beim Eigentümer, bevor das Objekt inseriert wird. Drei Fragen zu Vormiete, Modernisierung und letzter Neuvermietung klären die Grundlage in 10 Minuten.
Ein Standarddokument für die Auskunft, das der Eigentümer nur noch ausfüllen muss. Das senkt die Fehlerquote deutlich gegenüber einer freien Formulierung.
Und ein dokumentierter Übergabezeitpunkt. Halten Sie fest, wann die Auskunft übergeben wurde und wann die Vertragserklärung erfolgte. Diese beiden Daten entscheiden im Streitfall, und sie kosten eine Zeile.
Rechnen Sie den Einsatz gegen das Risiko: 10 Minuten Abfrage plus 5 Minuten Dokumentation sind 15 Minuten je Vermietung. Bei 30 Vermietungen im Jahr sind das 7,5 Stunden. Dem steht bei einem einzigen Fehler ein Zeitraum von 2 Jahren gegenüber, in dem die Ausnahme nicht greift, und bei einer Differenz von 150 Euro im Monat sind das 3.600 Euro an einer einzigen Wohnung.
Quellen
Häufige Fragen
Wann muss die Auskunft erteilt werden?
Unaufgefordert und in Textform, bevor der Mieter seine Vertragserklärung abgibt.
Was passiert ohne Auskunft?
Der Vermieter kann sich nicht auf die zulässige höhere Miete berufen. Nach einer Nachholung erst zwei Jahre später.
Worüber ist Auskunft zu erteilen?
Über Vormiete, Modernisierungen und Neuvermietung nach bestimmten Stichtagen, je nachdem, auf welche Ausnahme man sich stützt.
Gehört die Auskunft in den Mietvertrag?
Nein. Sie muss vor der Vertragserklärung vorliegen und gehört deshalb in ein eigenes Dokument.