Leerstand entsteht nicht durch fehlende Nachfrage, sondern durch Reihenfolge. Wer Kündigung, Renovierung und Neuvermietung nacheinander abarbeitet, verliert regelmäßig einen Monat.
Die Fristen, mit denen gerechnet wird
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für den Mieter bedeutet das rund 3 Monate zwischen Kündigung und Auszug.
Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach 5 und nach 8 Jahren seit der Überlassung um jeweils 3 Monate. Aus 3 Monaten werden also 6 und dann 9.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Wer im Vertrag kürzere Fristen für den Mieter vereinbart hat, kann sich darauf nicht stützen.
Praktisch heißt das: Sie kennen den Auszugstermin in der Regel 3 Monate vorher, und diese 3 Monate sind die gesamte Planungszeit.
Parallel statt nacheinander
Woche 1 nach Kündigungseingang: Zustand aufnehmen, Renovierungsbedarf festlegen, Handwerker anfragen. Handwerkertermine sind der Engpass, nicht die Arbeit selbst.
Woche 2 bis 4: Exposé erstellen, Energieausweis prüfen, inserieren. Ja, während der alte Mieter noch wohnt, mit Besichtigungen nach Absprache.
Woche 6 bis 10: Besichtigungen, Auswahl, Vertrag. Der neue Vertrag beginnt idealerweise am Tag nach Abschluss der Renovierung, nicht am Tag nach dem Auszug.
Woche 11 bis 12: Auszug, Renovierung, Übergabe. Wer die Renovierung auf 5 bis 10 Arbeitstage begrenzt, hat einen Leerstand von unter einem halben Monat statt von einem ganzen.
| Punkt | Wert |
|---|---|
| Kündigung | spätestens am 3. Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats |
| Frist für den Mieter | rund 3 Monate |
| Verlängerung für den Vermieter | nach 5 und 8 Jahren um je 3 Monate |
| Abweichende Vereinbarung | zum Nachteil des Mieters unwirksam |
| Woche 1 | Zustand, Renovierungsbedarf, Handwerker |
| Woche 2 bis 4 | Exposé, Energieausweis, Inserat |
| Woche 6 bis 10 | Besichtigungen, Auswahl, Vertrag |
| Woche 11 bis 12 | Auszug, Renovierung, Übergabe |
| Renovierungsdauer | 5 bis 10 Arbeitstage |
| Leerstandsmonat bei 780 Euro | 780 Euro plus laufende Kosten |
| 12 Wohnungen bei 15 Prozent Fluktuation | rund 2 Wechsel im Jahr |
| Ersparnis von 4 auf 1,5 Wochen | rund 900 Euro im Jahr |
| Besichtigungsfenster | 2 feste je Woche |
Der Rechenweg
Ein Leerstandsmonat bei 780 Euro Kaltmiete kostet 780 Euro, dazu laufende Kosten. Bei 12 Wohnungen und einer durchschnittlichen Fluktuation von 15 Prozent sind das rund 2 Wechsel im Jahr.
Sinkt der Leerstand je Wechsel von 4 auf 1,5 Wochen, sind das rund 2,5 Wochen mal 2 Wechsel, also 5 Wochen Miete oder rund 900 Euro im Jahr, ohne dass sich an der Nachfrage etwas geändert hat.
Bei größeren Beständen skaliert das linear. Bei 60 Wohnungen und derselben Fluktuation sind es 10 Wechsel und entsprechend rund 4.500 Euro.
Was Besichtigungen im bewohnten Zustand braucht
Eine Absprache mit dem ausziehenden Mieter, schriftlich, mit Zeitfenstern statt Einzelterminen. Zwei feste Fenster je Woche sind für beide Seiten planbar.
Fotos möglichst nach dem Auszug oder aus dem Bestand, wenn die Wohnung eingerichtet ist. Bilder mit fremden Möbeln erschweren die Vorstellung und erzeugen Rückfragen.
Und eine ehrliche Angabe zum Renovierungsstand im Inserat. Ein Interessent, der weiß, dass gestrichen wird, urteilt anders als einer, der eine bewohnte Wohnung sieht und das Ergebnis raten muss.
Quellen
Häufige Fragen
Wie lang ist die Kündigungsfrist?
Für den Mieter rund 3 Monate. Für den Vermieter verlängert sie sich nach 5 und 8 Jahren um jeweils 3 Monate.
Darf man kürzere Fristen vereinbaren?
Nicht zum Nachteil des Mieters. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam.
Wie vermeidet man Leerstand?
Durch parallele statt nacheinander laufende Schritte: inserieren, während noch bewohnt wird, und die Renovierung auf 5 bis 10 Arbeitstage begrenzen.
Was bringt das in Zahlen?
Bei 12 Wohnungen und 2 Wechseln im Jahr rund 900 Euro, wenn der Leerstand von 4 auf 1,5 Wochen sinkt.