Die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude entscheidet über Jahrzehnte hinweg über die Abschreibung. Sie wird beim Notartermin festgelegt und danach nur schwer korrigiert.
Warum die Aufteilung zählt
Abgeschrieben wird das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Ein Kaufpreis von 400.000 Euro mit einem Bodenanteil von 40 Prozent ergibt eine Abschreibungsbasis von 240.000 Euro, bei 25 Prozent Bodenanteil sind es 300.000 Euro.
Der Unterschied von 60.000 Euro Bemessungsgrundlage wirkt über die gesamte Nutzungsdauer. Bei einem Satz von 3 Prozent sind das 1.800 Euro je Jahr, die entweder abgesetzt werden können oder nicht.
Diese Wirkung entsteht einmalig beim Erwerb und begleitet das Objekt danach. Deshalb gehört die Aufteilung vor die Beurkundung und nicht in die erste Steuererklärung.
Die Abschreibungssätze
Für Gebäude, die zum Betriebsvermögen gehören, nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde, gilt jährlich 3 Prozent.
Für andere Gebäude gilt nach Fertigstellungsjahr gestaffelt: bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 jährlich 3 Prozent, davor jährlich 2 Prozent, und bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925 jährlich 2,5 Prozent.
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die den Sätzen zugrunde liegende, sind entsprechend angepasste Abschreibungen zulässig. Das setzt einen Nachweis voraus und ist kein Wahlrecht.
| Punkt | Wert |
|---|---|
| Abgeschrieben wird | das Gebäude, nicht Grund und Boden |
| Beispiel 400.000 Euro, 40 Prozent Boden | 240.000 Euro Basis |
| Beispiel 400.000 Euro, 25 Prozent Boden | 300.000 Euro Basis |
| Unterschied | 60.000 Euro Bemessungsgrundlage |
| Wirkung bei 3 Prozent | 1.800 Euro je Jahr |
| Betriebsvermögen, Bauantrag nach dem 31. März 1985 | jährlich 3 Prozent |
| Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 | jährlich 3 Prozent |
| Fertigstellung davor | jährlich 2 Prozent |
| Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925 | jährlich 2,5 Prozent |
| Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer | angepasste Abschreibung mit Nachweis |
| Rechenweg | Fläche mal Bodenrichtwert ergibt den Bodenwert |
| Zeitpunkt | vor der Beurkundung |
Wie die Aufteilung begründet wird
Über den Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche. Fläche mal Bodenrichtwert ergibt den Bodenwert, der Rest des Kaufpreises entfällt auf das Gebäude.
Diese Rechnung ist nachvollziehbar und wird deshalb in der Regel akzeptiert. Eine Aufteilung ohne Rechenweg wird es nicht.
Halten Sie die Rechnung schriftlich fest, mit Datum des Bodenrichtwerts und Quelle. Diese eine Seite ist der Beleg, auf den es Jahre später ankommt.
Was der Makler dazu beitragen kann und was nicht
Beitragen kann er die Daten: Grundstücksfläche aus dem Grundbuchauszug, Bodenrichtwert aus der amtlichen Quelle, Baujahr und Fertigstellung aus den Unterlagen.
Nicht beitragen kann er die steuerliche Beratung. Die Einordnung im Einzelfall gehört zum Steuerberater, und ein Makler, der hier berät, überschreitet seine Befugnisse.
Was in jedem Fall hilft: den Käufer früh auf das Thema hinzuweisen, damit er es vor dem Notartermin klären kann. Nach der Beurkundung ist die Aufteilung im Vertrag festgeschrieben, und eine Änderung ist dann aufwendig.
Quellen
Häufige Fragen
Was wird abgeschrieben?
Nur das Gebäude. Der auf Grund und Boden entfallende Teil des Kaufpreises bleibt außen vor.
Wie hoch sind die Sätze?
Bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 jährlich 3 Prozent, davor 2 Prozent, vor 1925 2,5 Prozent.
Wie begründet man die Aufteilung?
Über Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Der Rest des Kaufpreises entfällt auf das Gebäude.
Wann muss das geklärt sein?
Vor der Beurkundung. Danach steht die Aufteilung im Vertrag und ist nur aufwendig zu ändern.