Die meisten veröffentlichten Marktzahlen sind Angebotspreise. Sie beschreiben, was Verkäufer wollten, nicht, was Käufer gezahlt haben, und der Abstand zwischen beiden ist die interessanteste Größe im Markt.
Die drei Zahlenarten
Angebotspreise stammen aus Inseraten. Sie sind schnell verfügbar, tagesaktuell und systematisch nach oben verzerrt, weil sie Verhandlungsspielraum enthalten.
Kaufpreise stammen aus beurkundeten Verträgen und werden in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses geführt. Sie sind belastbar und liegen zeitlich zurück, weil sie erst nach Beurkundung und Auswertung erscheinen.
Bodenrichtwerte sind daraus abgeleitete Durchschnittswerte je Zone. Sie beschreiben den Boden, nicht das Gebäude, und sie sind ein Ausgangspunkt, kein Ergebnis.
| Art | Eigenschaft |
|---|---|
| Angebotspreis | aus Inseraten, tagesaktuell, nach oben verzerrt |
| Kaufpreis | aus beurkundeten Verträgen, belastbar, zeitlich zurück |
| Bodenrichtwert | Durchschnitt je Zone, beschreibt den Boden |
| Abstand Angebot zu Abschluss | Stimmungsmesser des Marktes |
| Eigene Datengrundlage | 25 Abschlüsse ergeben 25 Preispaare im Jahr |
| Verordnung verlangt | hinreichend übereinstimmende Merkmale und zeitliche Nähe |
| Zusätzlich | Eignungsprüfung und Anpassung |
| Nicht Teil des Verfahrens | Angebotspreise |
| Zeigen Sie dem Eigentümer | Spanne, eigener Preisabstand, Vermarktungsdauer |
| Stärkste Zahl | die Vermarktungsdauer |
Warum die Differenz zählt
Der Abstand zwischen Angebot und Abschluss ist ein Stimmungsmesser. Schrumpft er, zieht der Markt an; wächst er, wird verhandelt.
Messen Sie ihn im eigenen Bestand: Bei 25 Abschlüssen im Jahr haben Sie 25 Paare aus Startpreis und Kaufpreis. Aus diesen 25 Paaren lässt sich der Abstand als Spanne angeben und über die Jahre vergleichen.
Dieser eigene Wert ist für das Gespräch mit einem Eigentümer wertvoller als jede überregionale Statistik, weil er das eigene Einzugsgebiet beschreibt und überprüfbar ist.
Wie die Verordnung darauf blickt
Heranzuziehen sind Kaufpreise solcher Grundstücke, die hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen und in hinreichender zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag verkauft worden sind.
Die Kaufpreise sind auf ihre Eignung zu prüfen und bei Abweichungen anzupassen. Angebotspreise kommen in dieser Systematik nicht vor, und das ist kein Zufall.
Wer im Gespräch mit Angebotspreisen argumentiert, argumentiert also außerhalb des Verfahrens, das ein Gutachter anwenden würde. Sagen Sie das offen, statt beide Zahlenarten zu vermischen.
Was Sie einem Eigentümer zeigen
Drei Zahlen: die Spanne aus vergleichbaren Abschlüssen, den eigenen durchschnittlichen Abstand zwischen Start- und Kaufpreis und die durchschnittliche Vermarktungsdauer.
Die dritte Zahl wird am seltensten gezeigt und wirkt am stärksten. Ein Eigentümer, der weiß, dass ein zu hoher Startpreis die Vermarktung um 3 Monate verlängert, versteht die Empfehlung ohne Diskussion.
Und zeigen Sie die Datenquelle. Eine Aussage mit genannter Quelle ist überprüfbar, und Überprüfbarkeit ist das Argument, das ein Alleinauftrag braucht.
Machen Sie den Zusammenhang zwischen Startpreis und Dauer greifbar: Ein Objekt, das 10 Prozent über der Spanne startet, braucht in vielen Märkten 2 bis 4 Monate länger und endet am Ende häufig unter dem Preis, der zu Beginn erreichbar gewesen wäre. Bei einem Objekt zu 380.000 Euro sind 10 Prozent 38.000 Euro, und genau diese Summe steht dann 3 Monate lang niemandem zur Verfügung.
Quellen
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Angebots- und Kaufpreis?
Der Angebotspreis stammt aus Inseraten und enthält Verhandlungsspielraum, der Kaufpreis aus beurkundeten Verträgen.
Warum ist die Differenz interessant?
Sie ist ein Stimmungsmesser. Schrumpft sie, zieht der Markt an; wächst sie, wird verhandelt.
Zählen Angebotspreise im Wertermittlungsverfahren?
Nein. Herangezogen werden Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke in zeitlicher Nähe zum Stichtag.
Welche Zahl überzeugt Eigentümer am meisten?
Die durchschnittliche Vermarktungsdauer in Abhängigkeit vom Startpreis.