Der Grundbuchauszug ist das erste Dokument, das gelesen werden sollte, und meistens das letzte, das gelesen wird. Dabei stehen dort die Punkte, die einen Verkauf verzögern oder verhindern.
Der Aufbau
Das Bestandsverzeichnis nennt das Grundstück selbst: Flur, Flurstück, Größe, Lage und Wirtschaftsart. Hier gehören auch grundstücksgleiche Rechte und Rechte an fremden Grundstücken hin.
Abteilung 1 nennt die Eigentümer und die Grundlage des Erwerbs. Bei mehreren Eigentümern steht dort auch das Verhältnis, etwa Bruchteilsgemeinschaft oder Erbengemeinschaft, und dieses Verhältnis entscheidet über die Verkaufsfähigkeit.
Abteilung 2 nennt Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Zwangsversteigerungsvermerke, Insolvenzvermerke. Abteilung 3 nennt Grundpfandrechte, also Grundschulden und Hypotheken.
| Teil | Inhalt und Bedeutung |
|---|---|
| Bestandsverzeichnis | Flur, Flurstück, Größe, Lage, Wirtschaftsart |
| Abteilung 1 | Eigentümer und Erwerbsgrundlage |
| Abteilung 2 | Lasten und Beschränkungen |
| Abteilung 3 | Grundpfandrechte |
| Wegerecht | bindet dauerhaft, unabhängig vom Eigentümer |
| Wohnrecht oder Nießbrauch | mindert den Wert deutlich |
| Vorkaufsrecht | verzögert den Vollzug nach der Beurkundung |
| Zwangsversteigerungsvermerk | beendet die freihändige Vermarktung |
| Grundschuld | Recht am Grundstück, nicht gleich Restschuld |
| Lastenfreistellung | 2 bis 4 Wochen Vorlauf |
| Anforderungsdauer | 3 bis 10 Werktage |
| Erneute Prüfung | wenn mehr als 3 Monate vergangen sind |
Was Abteilung 2 für den Käufer bedeutet
Ein Wegerecht bindet dauerhaft. Es bleibt bestehen, unabhängig davon, wer verkauft oder kauft, und es kann die Nutzbarkeit eines Grundstücks erheblich einschränken.
Ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch mindert den Wert deutlich, weil das Objekt bis zum Erlöschen nicht frei verfügbar ist. Beides ist im Kaufpreis abzubilden und nicht nebenbei zu erwähnen.
Ein Vorkaufsrecht verzögert. Der Berechtigte hat nach der Beurkundung eine Frist, in der er ausüben kann, und in dieser Zeit ist der Vollzug offen.
Ein Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerk beendet die freihändige Vermarktung praktisch. Wer ihn erst kurz vor dem Notartermin entdeckt, hat Wochen investiert, die nicht zu retten sind.
Was Abteilung 3 bedeutet
Eine eingetragene Grundschuld ist kein Hinweis auf Schulden in gleicher Höhe. Die Grundschuld ist ein Recht am Grundstück, die tatsächliche Restschuld steht bei der Bank und kann deutlich niedriger sein.
Für den Verkauf ist die Lastenfreistellung zu klären: Die Bank gibt eine Löschungsbewilligung gegen Ablösung des Restbetrags. Diese Erklärung braucht Vorlauf, rechnen Sie 2 bis 4 Wochen.
Übernimmt der Käufer die Grundschuld, spart das Kosten, bindet ihn aber an die bestehende Bank. Das ist eine Einzelfallentscheidung und keine Regel.
Die Prüfroutine
Auszug am Tag der Auftragsannahme anfordern, 3 bis 10 Werktage einplanen. Sofort nach Erhalt Abteilung 2 lesen, danach Abteilung 3, zuletzt das Bestandsverzeichnis gegen die Flurkarte.
Notieren Sie je Eintragung: Was ist es, wen bindet es, wann erlischt es und wie wird es behandelt. Vier Spalten, die jede spätere Rückfrage beantworten.
Und prüfen Sie den Auszug erneut kurz vor dem Notartermin, wenn zwischen Anforderung und Beurkundung mehr als 3 Monate liegen. In dieser Zeit kann sich der Stand geändert haben, und der Notar arbeitet mit dem aktuellen.
Quellen
Häufige Fragen
Was steht in Abteilung 2?
Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte sowie Zwangsversteigerungs- und Insolvenzvermerke.
Bedeutet eine Grundschuld, dass Schulden in dieser Höhe bestehen?
Nein. Die Grundschuld ist ein Recht am Grundstück, die tatsächliche Restschuld steht bei der Bank und ist oft niedriger.
Wie lange dauert die Lastenfreistellung?
Rechnen Sie 2 bis 4 Wochen für die Löschungsbewilligung der Bank.
Wann sollte man den Auszug erneut prüfen?
Wenn zwischen Anforderung und Beurkundung mehr als 3 Monate liegen.