In einer Erbengemeinschaft verkauft niemand allein. Wer das zu spät merkt, hat ein Objekt am Markt, dessen Vermarktung jederzeit von einem einzelnen Miterben gestoppt werden kann.
Wer entscheidet
Die Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft. Der Nachlass gehört allen gemeinsam, und über die Verfügung entscheiden alle gemeinsam.
Ein Verkauf ist eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand und braucht deshalb die Zustimmung aller Miterben. Ein Mehrheitsbeschluss trägt hier nicht.
Prüfen Sie deshalb vor jedem Auftrag: Wie viele Miterben gibt es, sind alle erreichbar, ist einer minderjährig oder betreut? Jede dieser Konstellationen verlängert den Prozess erheblich.
Was den Auftrag absichert
Ein Maklerauftrag, den alle Miterben unterschreiben, oder eine Vollmacht, die eine Person zur Vermarktung und zum Abschluss berechtigt. Ohne eine von beiden arbeiten Sie auf Zuruf.
Legen Sie in der Vollmacht einen Mindestpreis fest. Das schützt den Bevollmächtigten vor Vorwürfen und macht den Ablauf für alle nachvollziehbar.
Und klären Sie die Kommunikation: eine Person spricht, alle bekommen dieselbe Information zur selben Zeit. Bei 4 Miterben sind das 4 gleichlautende Mitteilungen je Schritt, und jede Abweichung erzeugt Misstrauen.
Die typischen Blockaden
Ein Miterbe wohnt im Objekt. Das ist die häufigste und schwierigste Konstellation, weil sich wirtschaftliche und persönliche Interessen überlagern. Klären Sie früh, ob eine Übernahme durch diesen Miterben möglich ist.
Unterschiedliche Preisvorstellungen. Hier hilft eine nachvollziehbare Einschätzung mit Spanne, Datenquelle und Vermarktungsdauer, weil sie die Diskussion von Meinungen auf Zahlen verlagert.
Und unerreichbare Miterben. Ein Miterbe im Ausland oder ohne bekannte Anschrift kann den Prozess über Monate blockieren, und die Klärung gehört an den Anfang, nicht in die Woche vor dem Notartermin.
| Punkt | Regel oder Hinweis |
|---|---|
| Rechtsform | Gesamthandsgemeinschaft, Nachlass gehört allen |
| Entscheidung über den Verkauf | alle Miterben gemeinsam |
| Mehrheitsbeschluss | trägt für die Verfügung nicht |
| Vorabprüfung | Zahl, Erreichbarkeit, Minderjährigkeit, Betreuung |
| Auftragsgrundlage | Unterschrift aller oder eine Vollmacht |
| In der Vollmacht | Mindestpreis festlegen |
| Kommunikation | eine Person spricht, alle gleichzeitig informiert |
| Bei 4 Miterben | 4 gleichlautende Mitteilungen je Schritt |
| Blockade 1 | ein Miterbe wohnt im Objekt |
| Blockade 2 | unterschiedliche Preisvorstellungen |
| Blockade 3 | unerreichbare Miterben |
| Letzter Weg | Teilungsversteigerung, Erlös oft unter Marktpreis |
Die Teilungsversteigerung
Sie ist das gesetzliche Mittel, wenn keine Einigung zustande kommt: Jeder Miterbe kann sie beantragen, und das Objekt wird versteigert, der Erlös verteilt.
Sie ist selten die beste Lösung. Verfahrensdauer, Kosten und ein Erlös, der häufig unter dem freihändigen Verkaufspreis liegt, sprechen dagegen.
Ihr eigentlicher Nutzen ist die Wirkung als Alternative. Wenn allen Beteiligten klar ist, dass ein einzelner Miterbe diesen Weg gehen kann, wird über den freihändigen Verkauf ernsthafter verhandelt.
Rechnen Sie den Unterschied vor, statt ihn zu behaupten. Bei einem Objekt, das freihändig 380.000 Euro erzielt, liegen Verfahrenskosten und ein üblicher Abschlag zusammen schnell im Bereich von 15 bis 25 Prozent, also 57.000 bis 95.000 Euro. Bei 4 Miterben sind das 14.000 bis 24.000 Euro je Person, und diese Zahl beendet in den meisten Fällen die Diskussion schneller als jedes Argument über Fairness.
Quellen
Häufige Fragen
Wer muss dem Verkauf zustimmen?
Alle Miterben. Ein Verkauf ist eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand, ein Mehrheitsbeschluss trägt nicht.
Wie sichert man den Maklerauftrag ab?
Durch Unterschrift aller Miterben oder eine Vollmacht mit festgelegtem Mindestpreis.
Was blockiert am häufigsten?
Ein Miterbe, der im Objekt wohnt, unterschiedliche Preisvorstellungen und unerreichbare Miterben.
Wann kommt die Teilungsversteigerung in Betracht?
Wenn keine Einigung zustande kommt. Der Erlös liegt häufig unter dem freihändigen Verkaufspreis.