Das Verfahren steht und fällt mit den Vergleichspreisen, und die stammen nicht aus Portalen. Wer Angebotspreise vergleicht, vergleicht Wünsche, nicht Abschlüsse.
Was die Verordnung verlangt
Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt. Ausreichend ist kein fester Zahlenwert, sondern hängt an der Streuung der herangezogenen Fälle.
Heranzuziehen sind Kaufpreise solcher Grundstücke, die hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen und zu Zeitpunkten verkauft worden sind, die in hinreichender zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag stehen.
Die Kaufpreise sind auf ihre Eignung zu prüfen und bei Abweichungen an die Gegebenheiten des Bewertungsobjekts anzupassen. Die Anpassung ist damit Verfahrensbestandteil und keine Schätzung nebenbei.
Neben oder anstelle von Vergleichspreisen können bei bebauten Grundstücken ein objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor und bei der Bodenwertermittlung ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert herangezogen werden.
| Punkt | Vorgabe oder Wert |
|---|---|
| Grundlage | ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen |
| Anforderung 1 | hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale |
| Anforderung 2 | hinreichende zeitliche Nähe zum Stichtag |
| Anforderung 3 | Eignungsprüfung und Anpassung bei Abweichungen |
| Alternative | objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor |
| Bei Bodenwert | objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert |
| Beste Quelle | Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses |
| Portalangebote | Angebotspreise, keine Abschlüsse |
| Eigene Fälle | bei 25 Abschlüssen im Jahr 75 Datenpunkte in 3 Jahren |
| Untergrenze | weniger als 3 Fälle tragen keine Aussage |
| Guter Bereich | 5 bis 10 vergleichbare Fälle |
| Starke Aussage | 8 Fälle innerhalb von 10 Prozent Streuung |
| Ergebnisform | Spanne, kein Punktwert |
Woher die Daten kommen
Aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Das ist die einzige Quelle mit tatsächlich beurkundeten Preisen, und sie ist damit die Grundlage, gegen die alles andere geprüft wird.
Portalangebote sind Angebotspreise. Der Abstand zwischen Angebot und Abschluss schwankt je nach Marktlage erheblich und beträgt in angespannten Märkten wenig, in ruhigen Märkten deutlich mehr.
Eigene abgeschlossene Fälle sind die dritte Quelle. Ein Büro mit 25 Abschlüssen im Jahr hat nach 3 Jahren 75 belastbare Datenpunkte, und die sind für das eigene Einzugsgebiet oft aussagekräftiger als jede überregionale Auswertung.
Wie viele Vergleichsobjekte tragen
Weniger als 3 tragen keine Aussage, weil eine einzelne Besonderheit das Ergebnis bestimmt. Zwischen 5 und 10 vergleichbaren Fällen liegt der Bereich, in dem sich eine Spanne belastbar bilden lässt.
Entscheidend ist nicht die Zahl, sondern die Streuung. Liegen 8 Fälle innerhalb von 10 Prozent, ist die Aussage stark; streuen 8 Fälle über 40 Prozent, ist sie es nicht, gleich wie viele es sind.
Berichten Sie deshalb immer eine Spanne und nie einen Punktwert. Ein Wert von 398.500 Euro suggeriert eine Genauigkeit, die das Verfahren nicht hergibt; 385.000 bis 410.000 Euro ist ehrlich und wird von Eigentümern besser angenommen.
Die häufigsten Fehler
Vergleiche über Lagegrenzen hinweg. Zwei Straßen können unterschiedliche Lagequalität haben, und der Unterschied ist größer als jeder Zuschlag für eine neue Küche.
Zu alte Fälle. In einem bewegten Markt ist ein Kaufpreis aus dem Vorjahr bereits anpassungsbedürftig, und eine Anpassung ohne begründeten Index ist eine Schätzung.
Und fehlende Dokumentation. Halten Sie je Fall fest, welche Merkmale übereinstimmen und welche angepasst wurden. Diese Aufstellung ist der Unterschied zwischen einer nachvollziehbaren Einschätzung und einer Behauptung.
Quellen
Häufige Fragen
Woher kommen belastbare Vergleichspreise?
Aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Portalangebote sind Angebotspreise, keine Abschlüsse.
Wie viele Vergleichsobjekte braucht man?
Unter 3 trägt keine Aussage, 5 bis 10 vergleichbare Fälle sind ein guter Bereich. Entscheidend ist die Streuung.
Sollte man einen Punktwert nennen?
Nein. Eine Spanne ist ehrlich und wird von Eigentümern besser angenommen als eine vorgetäuschte Genauigkeit.
Was verlangt die Verordnung zur Anpassung?
Die Kaufpreise sind auf Eignung zu prüfen und bei Abweichungen an die Gegebenheiten des Bewertungsobjekts anzupassen.