Die Grundsteuererklärung war kein einmaliger Vorgang. Sie hat eine Anzeigepflicht ausgelöst, die seither jedes Jahr läuft, und diese Pflicht ist der Punkt, an dem in Kanzleien Fristen liegen bleiben.
Der Turnus
Die Grundsteuerwerte werden in Zeitabständen von je 7 Jahren allgemein festgestellt. Das ist die Hauptfeststellung.
Der Hauptfeststellung werden die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres zugrunde gelegt, dem Hauptfeststellungszeitpunkt. Alles, was danach geschieht, läuft über andere Wege.
Grundsteuerwerte werden für inländischen Grundbesitz gesondert festgestellt, getrennt nach Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und nach Grundstücken. Im Feststellungsbescheid sind auch die Vermögensart, die Grundstücksart und die Zurechnung festzustellen.
Die Erklärungspflicht
Die Steuerpflichtigen haben Erklärungen zur Feststellung der Grundsteuerwerte abzugeben, wenn sie hierzu durch die Finanzbehörde aufgefordert werden.
Fordert die Finanzbehörde auf, hat sie eine Frist zu bestimmen, die mindestens 1 Monat betragen soll. Die Aufforderung kann durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen.
Diese Bekanntmachung ist der Grund, warum viele Eigentümer 2022 keine persönliche Aufforderung erhalten haben und die Pflicht dennoch bestand.
Die Anzeigepflicht, die bleibt
Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwerts, die Vermögensart oder die Grundstücksart auswirken oder zu einer erstmaligen Feststellung führen können, sind auf den Beginn des folgenden Kalenderjahres zusammengefasst anzuzeigen.
Die Frist beträgt 3 Monate und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem sich die Verhältnisse geändert haben. Eine Änderung im Mai 2026 ist also bis Ende März 2027 anzuzeigen.
Dasselbe gilt beim Übergang des Eigentums oder des wirtschaftlichen Eigentums an einem auf fremdem Grund und Boden errichteten Gebäude.
| Punkt | Regel |
|---|---|
| Hauptfeststellung | alle 7 Jahre |
| Stichtag | Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres |
| Gegenstand | Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und Grundstücke |
| Im Bescheid festzustellen | Vermögensart, Grundstücksart, Zurechnung |
| Erklärungspflicht | nach Aufforderung durch die Finanzbehörde |
| Mindestfrist der Aufforderung | 1 Monat |
| Form der Aufforderung | auch öffentliche Bekanntmachung |
| Anzeigepflicht | geänderte tatsächliche Verhältnisse mit Auswirkung auf Wert oder Art |
| Anzeigefrist | 3 Monate |
| Fristbeginn | Ablauf des Kalenderjahres der Änderung |
| Beispiel | Änderung Mai 2026, Anzeige bis Ende März 2027 |
| Ebenfalls anzuzeigen | Eigentumsübergang bei Gebäude auf fremdem Grund |
| Kanzleiabfrage | im Januar, 6 Fallgruppen |
| Bei 120 Mandaten | rund 10 Stunden |
Was in der Kanzlei zu tun ist
Eine Jahresabfrage bei allen Mandaten mit Grundbesitz: Anbau, Abriss, Umbau, Nutzungsänderung, Teilung, Eigentumsübergang. Sechs Fälle, eine Frage je Fall.
Der Termin dafür ist Januar, denn die Anzeige ist bis Ende März fällig. Wer die Abfrage im März startet, hat für die Bearbeitung keine Zeit mehr.
Bei 120 Mandaten mit Grundbesitz und 5 Minuten je Abfrage sind das 10 Stunden im Januar. Dem stehen die Folgen einer versäumten Anzeige gegenüber, die den Mandanten treffen und die Frage nach der Beratung aufwerfen.
Halten Sie das Ergebnis je Mandat fest, auch wenn es keine Änderung gab. Eine Notiz mit Datum und dem Vermerk, dass 2026 keine anzeigepflichtige Änderung vorlag, kostet 1 Zeile und ist im Streitfall der einzige Beleg dafür, dass gefragt wurde. Ohne diese Zeile steht nach 3 Jahren Aussage gegen Aussage.
Quellen
Häufige Fragen
Wie oft findet eine Hauptfeststellung statt?
Alle sieben Jahre, jeweils nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres.
Wann besteht Erklärungspflicht?
Nach Aufforderung durch die Finanzbehörde, die auch durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen kann.
Was ist anzuzeigen?
Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse mit Auswirkung auf Grundsteuerwert, Vermögensart oder Grundstücksart.
Wie lang ist die Anzeigefrist?
Drei Monate, beginnend mit Ablauf des Kalenderjahres der Änderung.