Ein Kapitalanleger liest kein Exposé, er rechnet. Wer ihm die Rechnung abnimmt und die Grundlagen offenlegt, bekommt Anfragen von Leuten, die bereits entschieden haben.
Die Zahlen, die geprüft werden
Kaltmiete im Jahr, Kaufpreis, Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten und der Instandhaltungsaufwand. Aus diesen 5 Größen entsteht jede Renditerechnung, und alle 5 gehören ins Exposé.
Die Bruttorendite ist Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ist einfach und systematisch zu optimistisch, weil sie Nebenkosten und laufende Belastungen ausblendet.
Die Nettorendite berücksichtigt Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Kosten. Sie liegt regelmäßig 1 bis 1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite, und genau diesen Abstand rechnet der Anleger ohnehin selbst.
| Punkt | Wert |
|---|---|
| Grundgrößen | Jahreskaltmiete, Kaufpreis, Nebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung |
| Bruttorendite | Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis |
| Nettorendite | regelmäßig 1 bis 1,5 Prozentpunkte darunter |
| Abgeschrieben wird | das Gebäude, nicht Grund und Boden |
| Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 | jährlich 3 Prozent |
| Fertigstellung davor | jährlich 2 Prozent |
| Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925 | jährlich 2,5 Prozent |
| Ins Exposé | Baujahr und Grundstücksfläche |
| Unterlagen | Mieterliste, Wirtschaftsplan, Abrechnung, Rücklage, 3 Protokolle |
| Pflichtangaben | die 5 aus dem Energieausweis |
| Betreff einer Nachricht | Ort, Objektart, Kaufpreis, Bruttorendite |
| Wert eines Verteilers | 40 aktive Anleger schlagen 4.000 Kontakte |
Was die Abschreibung dazu beiträgt
Abgeschrieben wird das Gebäude, nicht Grund und Boden. Die Aufteilung des Kaufpreises entscheidet damit über die Bemessungsgrundlage, und sie entsteht beim Kauf.
Die Sätze sind gestaffelt: bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 jährlich 3 Prozent, davor 2 Prozent, bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925 2,5 Prozent.
Nennen Sie im Exposé Baujahr und Grundstücksfläche, damit der Anleger die Aufteilung selbst überschlagen kann. Beide Angaben liegen ohnehin vor, und sie ersparen eine Rückfrage, die sonst 2 Tage kostet.
Was ein Anlegerexposé enthält
Die Mieterliste mit Laufzeiten und Mietanpassungen, den Wirtschaftsplan, die Hausgeldabrechnung, den Stand der Erhaltungsrücklage und die letzten 3 Protokolle.
Dazu die 5 Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Bei einer Anlageimmobilie ist die Energieeffizienzklasse kein Wohlfühlmerkmal, sondern ein Hinweis auf künftigen Investitionsbedarf.
Und eine ehrliche Angabe zum Instandhaltungsstau. Ein Anleger, der ihn selbst findet, zieht ihn doppelt vom Preis ab; einer, dem er genannt wird, rechnet ihn ein.
Wie die Ansprache aussieht
Sachlich, in Zahlen, ohne Adjektive. Ein Anlegerexposé, das mit Wohlfühlbegriffen beginnt, wird als Privatkäuferexposé eingeordnet und entsprechend gelesen.
Der Betreff einer Nachricht enthält Ort, Objektart, Kaufpreis und Bruttorendite. Vier Angaben, aus denen ein Anleger in 3 Sekunden entscheidet, ob er weiterliest.
Und pflegen Sie eine eigene Liste. Anleger kaufen mehrfach, und ein Verteiler mit 40 aktiven Anlegern ist für ein Maklerbüro wertvoller als 4.000 allgemeine Kontakte. Für den Versand gelten dabei dieselben Einwilligungsregeln wie sonst auch.
Quellen
Häufige Fragen
Welche Zahlen braucht ein Anleger?
Jahreskaltmiete, Kaufpreis, Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten und den Instandhaltungsaufwand.
Warum genügt die Bruttorendite nicht?
Sie blendet Nebenkosten und laufende Belastungen aus. Die Nettorendite liegt regelmäßig 1 bis 1,5 Prozentpunkte darunter.
Welche Rolle spielt die Abschreibung?
Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Die Sätze sind nach Fertigstellungsjahr gestaffelt zwischen 2 und 3 Prozent.
Wie sollte die Ansprache aussehen?
Sachlich und in Zahlen. Der Betreff nennt Ort, Objektart, Kaufpreis und Bruttorendite.