Ein Nachtrag entsteht nicht durch Mehrarbeit, sondern durch eine Vereinbarung darüber. Wer erst ausführt und dann abrechnet, hat die Reihenfolge umgedreht und trägt das Risiko.
Das Anordnungsrecht
Begehrt der Besteller eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs oder eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist, streben die Vertragsparteien Einvernehmen über die Änderung und die daraus folgende Mehr- oder Mindervergütung an.
Der Unternehmer ist verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen, bei einer Änderung des Werkerfolgs jedoch nur, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist.
Macht der Unternehmer betriebsinterne Vorgänge für die Unzumutbarkeit geltend, trifft ihn die Beweislast. Eine Ablehnung mit dem Hinweis auf Auslastung ist deshalb zu begründen und zu dokumentieren.
Die Planungsverantwortung
Trägt der Besteller die Verantwortung für die Planung des Bauwerks, ist der Unternehmer nur dann zur Erstellung eines Angebots verpflichtet, wenn der Besteller die erforderliche Planung vorgenommen und zur Verfügung gestellt hat.
Das ist ein praktisch wichtiger Punkt. Eine Änderungsanordnung ohne Planung ist kein Auftrag zum Angebot, und der Betrieb muss nicht in Vorleistung planen.
Halten Sie in diesem Fall schriftlich fest, welche Planung fehlt, und setzen Sie eine Frist. Zwei Sätze, die verhindern, dass eine Verzögerung dem Betrieb zugerechnet wird.
| Punkt | Regel |
|---|---|
| Anordnungsrecht | Änderung des Werkerfolgs oder notwendige Änderung |
| Erster Schritt | Einvernehmen über Änderung und Vergütung anstreben |
| Pflicht des Unternehmers | Angebot über Mehr- oder Mindervergütung |
| Ausnahme | Unzumutbarkeit der Ausführung |
| Beweislast | beim Unternehmer bei betriebsinternen Gründen |
| Bei Planung durch den Besteller | Angebotspflicht erst nach Vorlage der Planung |
| Empfehlung | fehlende Planung schriftlich benennen |
| Vor der Ausführung | schriftliche Anzeige der Mehrleistung |
| Inhalt | Beschreibung, Grund, Kostenschätzung |
| Typischer Befund | morsche Sparren |
| Typischer Befund | fehlende Schalung |
| Typischer Befund | feuchte Dämmung |
| Bei 60 Aufträgen | 20 bis 35 Nachtragssituationen |
| Preisbildung | erforderliche Kosten plus angemessene Zuschläge |
| Zusätzlich auszuweisen | die Terminwirkung |
Die Anzeige vor der Ausführung
Führen Sie keine Mehrleistung aus, bevor sie beauftragt ist. Wird die Ausführung dringend, zeigen Sie die Mehrleistung schriftlich an, mit Beschreibung, Grund und einer Schätzung der Mehrkosten.
Bei einem Bestandsdach entstehen die meisten Nachträge aus Befunden nach dem Abdecken: morsche Sparren, fehlende Schalung, feuchte Dämmung, unzureichende Lattung. Vier Befunde, die sich vorher nicht sehen lassen.
Fotografieren Sie jeden Befund mit Datum und melden Sie ihn am selben Tag. Bei 60 Aufträgen im Jahr entstehen erfahrungsgemäß 20 bis 35 Nachtragssituationen, und die Meldung am selben Tag ist der Unterschied zwischen Zahlung und Streit.
Die Preisbildung
Der Nachtragspreis folgt aus den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn.
Kalkulieren Sie deshalb nachvollziehbar und nicht als Pauschale. Eine Pauschale ohne Herleitung wird geprüft, gekürzt und im Zweifel bestritten.
Und weisen Sie die Terminwirkung mit aus. Ein Nachtrag über 3 zusätzliche Arbeitstage verschiebt den Fertigstellungstermin, und ohne diesen Hinweis bleibt der ursprüngliche Termin vereinbart, samt möglicher Vertragsstrafe.
Rechnen Sie den Aufwand ein: Ein sauber aufgebauter Nachtrag mit Beschreibung, Fotos, Kalkulation und Terminwirkung kostet 45 bis 90 Minuten. Bei 25 Nachträgen im Jahr sind das rund 25 Stunden, denen bei einem durchschnittlichen Nachtragswert von 1.800 Euro ein Betrag von 45.000 Euro gegenübersteht, der ohne diese Arbeit strittig bleibt.
Quellen
Häufige Fragen
Muss der Betrieb jedes Nachtragsangebot erstellen?
Bei einer Änderung des Werkerfolgs nur, wenn die Ausführung zumutbar ist.
Was gilt, wenn der Bauherr die Planung schuldet?
Die Angebotspflicht entsteht erst, wenn er die erforderliche Planung vorgelegt hat.
Wann ist die Mehrleistung anzuzeigen?
Vor der Ausführung, schriftlich, mit Beschreibung, Grund und Kostenschätzung.
Was gehört zusätzlich in den Nachtrag?
Die Terminwirkung, sonst bleibt der ursprüngliche Fertigstellungstermin vereinbart.