Die Abnahme ist der wichtigste Termin des gesamten Bauvorhabens. Sie entscheidet über Beweislast, Gefahrtragung, Fälligkeit der Vergütung und den Beginn der Verjährung.
Die Pflicht
Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden.
Die förmliche Abnahme mit Protokoll ist die belastbarste Form. Sie sollte bei jedem Bauvorhaben ab einer gewissen Größe vereinbart werden, weil sie den Zeitpunkt und den Zustand gleichzeitig festhält.
Wird das Werk trotz bekannter Mängel abgenommen, bleiben bestimmte Rechte nur bei Vorbehalt erhalten. Der Vorbehalt gehört deshalb je Mangel einzeln ins Protokoll.
Die fiktive Abnahme
Als abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens 1 Mangels verweigert hat.
Ist der Besteller ein Verbraucher, treten diese Rechtsfolgen nur ein, wenn der Unternehmer ihn zusammen mit der Aufforderung auf die Folgen hingewiesen hat, und dieser Hinweis muss in Textform erfolgen.
Für den Betrieb heißt das: Die Aufforderung zur Abnahme ist bei Verbrauchern immer mit diesem Hinweis zu versenden. Ohne ihn läuft die Frist ins Leere, und die Vergütung wird nicht fällig.
Die Zustandsfeststellung
Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, kann der Unternehmer eine gemeinsame Feststellung des Zustands des Werks verlangen. Bleibt der Besteller einem vereinbarten Termin fern, kann der Unternehmer die Feststellung einseitig vornehmen.
Die einseitige Feststellung ist mit dem Tag der Anfertigung zu versehen und zu unterschreiben und dem Besteller in Abschrift zu übermitteln.
Das ist das Werkzeug für den Fall, in dem ein Bauherr die Abnahme verzögert. Es dokumentiert den Zustand zu einem definierten Zeitpunkt und schneidet spätere Behauptungen ab.
| Punkt | Regel |
|---|---|
| Grundsatz | Pflicht zur Abnahme des vertragsmäßigen Werkes |
| Unwesentliche Mängel | berechtigen nicht zur Verweigerung |
| Belastbarste Form | förmliche Abnahme mit Protokoll |
| Bei bekannten Mängeln | Vorbehalt je Mangel im Protokoll |
| Fiktive Abnahme | nach Fristsetzung ohne Verweigerung unter Angabe eines Mangels |
| Bei Verbrauchern | nur mit Hinweis in Textform |
| Bei Verweigerung | gemeinsame Zustandsfeststellung möglich |
| Bei Fernbleiben | einseitige Feststellung zulässig |
| Formvorgabe | Tag der Anfertigung, Unterschrift, Abschrift |
| Beweislast vor Abnahme | beim Unternehmer |
| Beweislast nach Abnahme | beim Besteller |
| Verjährungsbeginn | mit der Abnahme |
| Bauwerke nach Gesetz | 5 Jahre |
| Nach der Vergabeordnung | regelmäßig 4 Jahre |
Die Folgen
Mit der Abnahme geht die Beweislast über. Vorher muss der Unternehmer die Mangelfreiheit beweisen, danach der Besteller den Mangel.
Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt mit der Abnahme. Bei Bauwerken beträgt sie 5 Jahre, bei einer Vereinbarung nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen regelmäßig 4 Jahre. Der Unterschied von 1 Jahr entscheidet in vielen Fällen.
Halten Sie den Abnahmetag deshalb je Auftrag in einer Liste fest und legen Sie eine Wiedervorlage 6 Monate vor Ablauf. Bei 60 Aufträgen im Jahr sind das 60 Termine, und die Liste ist das einzige Mittel, mit dem sich ein Ablauf noch rechtzeitig bemerken lässt.
Quellen
Häufige Fragen
Kann die Abnahme wegen kleiner Mängel verweigert werden?
Nein. Wegen unwesentlicher Mängel kann sie nicht verweigert werden.
Was gilt bei Verbrauchern für die fiktive Abnahme?
Sie tritt nur ein, wenn der Unternehmer in Textform auf die Folgen hingewiesen hat.
Was tun, wenn der Bauherr die Abnahme verzögert?
Eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen, bei Fernbleiben einseitig feststellen.
Wann beginnt die Verjährung?
Mit der Abnahme. Bei Bauwerken fünf Jahre, nach der Vergabeordnung regelmäßig vier.