Der Ratenplan ist kein Verhandlungsspielraum, sondern eine Aufzählung mit festen Prozentsätzen. Wer davon abweicht, verlässt den Rahmen, in dem Vermögenswerte überhaupt entgegengenommen werden dürfen.
Der Rahmen
Der Gewerbetreibende darf die Vermögenswerte in bis zu 7 Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen. Sieben ist die Obergrenze der Raten, nicht die Zahl der aufgezählten Bauabschnitte.
Die erste Rate beträgt 30 Prozent bei Übertragung des Grundstücks, 20 Prozent bei einem Erbbaurecht, jeweils nach Beginn der Erdarbeiten.
Vom Rest der Vertragssumme entfallen die weiteren Anteile auf einzelne Bauabschnitte, und diese Anteile sind fest vorgegeben.
Die Prozentsätze im Einzelnen
Vom Restbetrag: 40 Prozent nach Rohbaufertigstellung, 8 Prozent für Dachflächen und Dachrinnen, je 3 Prozent für die Rohinstallation von Heizung, Sanitär und Elektro, 10 Prozent für den Fenstereinbau.
Weiter: 6 Prozent für den Innenputz, 3 Prozent für den Estrich, 4 Prozent für Fliesenarbeiten, 12 Prozent nach Bezugsfertigkeit, 3 Prozent für Fassadenarbeiten und 5 Prozent nach vollständiger Fertigstellung.
Fallen einzelne dieser Leistungen nicht an, werden ihre Prozentsätze anteilig auf die übrigen verteilt. Ein Wegfall führt also nicht zu einer Kürzung der Gesamtsumme.
| Abschnitt | Anteil |
|---|---|
| Obergrenze | bis zu 7 Teilbeträge |
| Erste Rate bei Grundstücksübertragung | 30 Prozent |
| Erste Rate bei Erbbaurecht | 20 Prozent |
| Rohbaufertigstellung | 40 Prozent vom Rest |
| Dachflächen und Dachrinnen | 8 Prozent |
| Rohinstallation Heizung | 3 Prozent |
| Rohinstallation Sanitär | 3 Prozent |
| Rohinstallation Elektro | 3 Prozent |
| Fenstereinbau | 10 Prozent |
| Innenputz | 6 Prozent |
| Estrich | 3 Prozent |
| Fliesenarbeiten | 4 Prozent |
| Bezugsfertigkeit | 12 Prozent |
| Fassadenarbeiten | 3 Prozent |
| Vollständige Fertigstellung | 5 Prozent |
| Bei Wegfall einer Leistung | anteilige Verteilung auf die übrigen |
Die Sicherung
Ist das Bauvorhaben fertiggestellt, wird die Freigabe dadurch gesichert, dass nicht zu übernehmende Grundpfandrechte unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme im Grundbuch gelöscht werden.
Ist es nicht fertiggestellt, gilt dasselbe für den Teil der Vertragssumme, der dem erreichten Bautenstand entspricht. Der Bautenstand ist damit die Bezugsgröße, nicht ein Kalenderdatum.
Nimmt der Gewerbetreibende Vermögenswerte in Raten entgegen, endet die Pflicht hinsichtlich dieser Raten, sobald er dem Auftraggeber die ordnungsgemäße Verwendung nachgewiesen hat.
Was im Betrieb zu organisieren ist
Ein Zahlungsplan je Vorhaben, aufgebaut nach den vorgegebenen Anteilen, und eine Feststellung des Bautenstands vor jeder Rate. Zwei Dokumente je Rate, also bis zu 14 Dokumente je Vorhaben.
Die Feststellung gehört dokumentiert, mit Datum, Bauabschnitt und Fotos. Sie ist die Grundlage der Rate und im Streitfall das einzige, was den erreichten Stand belegt.
Rechnen Sie 30 Minuten je Feststellung. Bei 7 Raten sind das 3,5 Stunden je Vorhaben, und bei 8 Vorhaben im Jahr rund 28 Stunden. Das ist die Verwaltung, die dieser Rahmen verlangt.
Legen Sie zusätzlich eine Übersicht je Vorhaben an, in der die 7 Raten mit Anteil, Betrag, Bautenstand, Feststellungsdatum und Zahlungseingang stehen. Fünf Spalten mal 7 Zeilen sind 35 Felder je Vorhaben, und diese eine Tabelle beantwortet jede Rückfrage des Auftraggebers, jede Prüfung und jede Frage der finanzierenden Bank ohne weitere Recherche.
Quellen
Häufige Fragen
Wie viele Raten sind zulässig?
Bis zu sieben Teilbeträge entsprechend dem Bauablauf.
Wie hoch ist die erste Rate?
30 Prozent bei Übertragung des Grundstücks, 20 Prozent bei einem Erbbaurecht, jeweils nach Beginn der Erdarbeiten.
Was passiert, wenn eine Leistung entfällt?
Ihr Prozentsatz wird anteilig auf die übrigen Leistungen verteilt.
Woran hängt die Sicherung?
Am erreichten Bautenstand, nicht an einem Kalenderdatum.