Die Abnahme ist der Zeitpunkt, an dem Gefahr, Vergütung und Verjährungsfrist umschlagen. Sie tritt auch ein, wenn niemand sie erklärt, und genau diese Wirkung wird regelmäßig übersehen.
Die Pflicht zur Abnahme
Der Besteller ist verpflichtet, das Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden.
Das ist der praktische Hebel bei einer Verweigerung. Ein Besteller, der wegen einer Kleinigkeit nicht abnimmt, verweigert unberechtigt, und die Folgen treffen ihn.
Die Abgrenzung zwischen wesentlich und unwesentlich ist der Streitpunkt. Dokumentieren Sie den Zustand deshalb mit Fotos und Protokoll, denn diese Abgrenzung entscheidet später jemand anderes anhand der Unterlagen.
Die fiktive Abnahme
Sie tritt ein, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat.
Zwei Bedingungen also: eine gesetzte angemessene Frist und das Ausbleiben einer Verweigerung unter Angabe mindestens eines Mangels. Eine Verweigerung ohne jede Mangelangabe verhindert die Wirkung nicht.
Bei einem Verbraucher greift die fiktive Abnahme nur, wenn der Unternehmer den Besteller zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen hat, und dieser Hinweis muss in Textform erfolgen.
| Punkt | Vorgabe |
|---|---|
| Grundsatz | der Besteller ist zur Abnahme verpflichtet |
| Ausnahme | wenn die Abnahme nach der Beschaffenheit ausgeschlossen ist |
| Keine Verweigerung | wegen unwesentlicher Mängel |
| Fiktive Abnahme, Bedingung 1 | angemessene Frist nach Fertigstellung gesetzt |
| Bedingung 2 | keine Verweigerung unter Angabe mindestens eines Mangels |
| Bei Verbrauchern zusätzlich | Hinweis auf die Folgen, in Textform |
| Schritt 1 | Fertigstellung feststellen und dokumentieren |
| Schritt 2 | schriftlich zur Abnahme auffordern, mit Frist |
| Schritt 3 | bei Verbrauchern den Hinweis beifügen |
| Aufwand je Aufforderung | rund 20 Minuten |
| Bei 20 Projekten | rund 7 Stunden im Jahr |
| Wirkungen der Abnahme | Gefahrübergang, Fälligkeit, Verjährungsbeginn, Beweislast |
| Protokoll | Datum, Beteiligte, festgestellte Mängel, Unterschriften |
Was das im Ablauf bedeutet
Erstens: Fertigstellung feststellen und dokumentieren. Zweitens: schriftlich zur Abnahme auffordern, mit angemessener Frist. Drittens: bei einem Verbraucher den Hinweis auf die Folgen in Textform beifügen.
Der dritte Schritt wird am häufigsten vergessen, und ohne ihn tritt die fiktive Abnahme bei einem Verbraucher nicht ein. Ein Textbaustein von 3 Sätzen löst das dauerhaft.
Rechnen Sie 20 Minuten je Abnahmeaufforderung einschließlich Fristsetzung und Hinweis. Bei 20 Projekten im Jahr sind das rund 7 Stunden, und sie entscheiden über den Zeitpunkt, ab dem die Verjährungsfrist läuft.
Was mit der Abnahme umschlägt
Die Gefahr geht über, die Vergütung wird fällig, die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt, und die Beweislast für Mängel kehrt sich um. Vier Wirkungen, die alle an einem Zeitpunkt hängen.
Deshalb ist ein dokumentierter Abnahmezeitpunkt so wertvoll. Ein Protokoll mit Datum, Beteiligten, festgestellten Mängeln und Unterschriften ist das Dokument, auf das sich Jahre später alles bezieht.
Und deshalb gehört die Objektbetreuung getrennt geregelt. Sie reicht über die Abnahme hinaus, und ohne eigene Vereinbarung erbringt ein Büro sie unentgeltlich.
Quellen
Häufige Fragen
Kann der Besteller die Abnahme verweigern?
Nicht wegen unwesentlicher Mängel. Grundsätzlich ist er zur Abnahme verpflichtet.
Wann tritt die fiktive Abnahme ein?
Wenn nach Fertigstellung eine angemessene Frist gesetzt wurde und keine Verweigerung unter Angabe mindestens eines Mangels erfolgt.
Was gilt zusätzlich bei Verbrauchern?
Der Hinweis auf die Folgen muss zusammen mit der Aufforderung erfolgen, und zwar in Textform.
Was ändert sich mit der Abnahme?
Gefahrübergang, Fälligkeit der Vergütung, Beginn der Verjährungsfrist und die Beweislast.